Estimation immobilière : le piège des comparables qui ont « survécu »

Pour estimer un bien, on regarde naturellement les ventes comparables réalisées récemment dans le secteur.

La méthode est indispensable. Mais lorsque le marché ralentit fortement, elle peut donner une vision incomplète.

Un marché peut baisser sans que les prix chutent immédiatement

Un marché immobilier s’ajuste de deux manières : par le prix, ou par le nombre de transactions.

Quand un vendeur doit vendre, il finit souvent par ajuster son prix. Quand il peut attendre, il retire son bien ou reporte son projet. Dans ce cas, le marché baisse surtout en volume.

C’est ce qui s’est produit en France après le pic de 2021 : le nombre de ventes s’est fortement contracté avant que les prix ne s’ajustent dans les mêmes proportions.

Les ventes observées sont donc une sélection

Les bases de transactions ne contiennent qu’une chose : les ventes qui ont effectivement eu lieu.

Elles ne montrent pas les biens retirés du marché parce que le vendeur refusait le prix proposé.

C’est là qu’apparaît un biais du survivant : on observe les transactions qui ont réussi, et l’on risque de les considérer comme représentatives de tous les biens.

Or un vendeur qui peut attendre deux ans et un vendeur qui doit vendre dans six mois ne sont pas placés dans la même situation. C’est aussi pour cela qu’un bien peut accumuler des visites sans déclencher d’offre : le prix reflète un marché qui n’existe plus.

Le délai fait partie de la valeur

Deux biens identiques vendus au même prix n’apportent pas la même information si l’un s’est vendu en trois semaines et l’autre en quatorze mois.

Une estimation sérieuse doit donc croiser trois éléments : les prix réellement signés, les délais de vente et le degré de contrainte du vendeur.

Le comparable reste indispensable. Mais il ne suffit pas, à lui seul — et la façon dont le bien sera commercialisé, donc la forme du mandat, pèse tout autant sur le délai. Reste la question la plus importante : à quel prix ce bien peut-il réellement se vendre dans le délai dont dispose son propriétaire ?