Charges locatives : le relevé du syndic n'est pas la facture

Votre syndic vous réclame 2 400 € de charges sur l’année.

Votre locataire ne vous doit pas nécessairement 2 400 €.

Les deux comptes ne racontent pas la même chose.

Le syndic calcule ce que doit le propriétaire

Une partie de ces dépenses peut ensuite être récupérée auprès du locataire : eau, chauffage collectif, entretien courant, certaines dépenses d’ascenseur, taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

D’autres restent à la charge du bailleur.

Le partage ne s’improvise pas : une liste officielle, fixée par un décret de 1987, dit ce qui peut être récupéré. Ce qui n’y figure pas reste au propriétaire, quelle que soit la logique apparente de la dépense.

La régularisation consiste donc d’abord à reconstruire la part réellement récupérable.

C’est là que commence le travail.

Une provision n’est qu’une avance

Un locataire qui verse 100 € par mois aura payé 1 200 € de provisions dans l’année.

Si sa part réelle de charges récupérables est de 1 080 €, les 120 € d’écart ne constituent pas un revenu supplémentaire : ils doivent lui être restitués ou imputés.

Si cette part atteint 1 350 €, un complément peut au contraire lui être demandé.

La difficulté n’est pas le calcul.

C’est de pouvoir justifier chaque ligne, appliquer la bonne répartition et faire la régularisation au bon moment.

Le locataire doit recevoir le détail des charges, poste par poste, un mois avant la régularisation. Il peut ensuite consulter les justificatifs pendant les six mois qui suivent.

Autant dire qu’un bailleur qui a changé de gestionnaire sans récupérer l’historique ne peut plus prouver ce qu’il réclame.

Le relevé du syndic dit ce que l’immeuble coûte au propriétaire. La reddition de charges dit ce que le locataire doit réellement supporter.

Entre les deux, il y a un travail de lecture, de ventilation et de preuve.

C’est un bon exemple de ce qu’est réellement la gestion locative : beaucoup de valeur se trouve précisément dans les tâches que l’on ne remarque pas lorsqu’elles sont bien faites.